Remise du prix de l’article scientifique sur l’habitat social

[ Focus spécial Congrès USH ] Le prix de la recherche décerné par l’Union sociale pour l’habitat, la Caisse des Dépôts et l’Institut CDC pour la recherche récompense en alternance tous les ans les meilleures thèses et articles scientifiques qui contribuent à éclairer les enjeux de l’habitat social.

Remise du prix de l’article scientifique

Cette année, il s’agissait de distinguer le ou les meilleurs articles publiés dans des revues scientifiques entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, par des chercheurs âgés de moins de 35 ans à la date de la publication. Ces articles devaient contribuer à la compréhension de l’habitat social au sens large, dans son économie, sa production, son renouvellement, sa gestion, ses usages, son histoire, son rapport aux politiques de l’habitat, son inscription territoriale, sa contribution à la transition énergétique et écologique ; tant au niveau national, voire international, que local ou micro-local.

Ce prix a reçu le soutien du Ministère de l’Enseignement supérieur, de la Recherche et de l’Innovation, du Plan urbanisme, construction et architecture (PUCA) et du Réseau français recherche habitat logement (REHAL).

Le jury du prix s’est réuni le 1er septembre 2017 sous la présidence d’Amélie Debrandère, directrice générale de Lille Métropole Habitat et la vice-présidence d’Olivier Mareuse, directeur des Fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts, représenté par Pierre Laurent, responsable du département du développement de la direction des Fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts.

Composé de dirigeants Hlm, de membres de la Caisse des Dépôts et d’universitaires, le jury avait à évaluer 25 articles concourants, parmi lesquels, au cours de l’été, les membres du jury avaient établi une première sélection de 7 articles soumis à la délibération collective le 1er septembre 2017.

Le prix de l’article scientifique a été décerné à :

 Matthieu Gimat et Julie Pollard pour leur article « Un tournant discret : la production de logements sociaux par les promoteurs immobiliers », paru en 2016 dans la Revue Géographie, Economie, Société, éditée par Lavoisier.

Le jury a également décerné deux prix spéciaux à :
 Romain Gustiaux pour son article « L’empreinte de la Grande Guerre sur le logement social en France (1912-1928) », paru en 2016 dans la Revue d’histoire de la protection sociale, éditée par le Comité d’histoire de la sécurité sociale/Association pour l’étude de l’histoire de la sécurité sociale.

 Marine Bourgeois pour son chapitre « Catégorisations et discriminations au guichet du logement social. Une comparaison de deux configurations territoriales », paru en 2015 dans l’ouvrage collectif dirigé par Pierre-Yves Baudot et Anne Revillard, L’État des droits. Politique des droits et pratiques des institutions, éditée par les Presses de Sciences Po.

Résumé de l’article primé

Un tournant discret : la production de logements sociaux par les promoteurs immobiliers

La production de logements sociaux en France constitue un enjeu fort et récurrent du débat politique. L’article porte sur une mutation relativement récente et plutôt discrète des modalités de cette production : la construction de logements locatifs sociaux par des promoteurs immobiliers et leur vente à des organismes Hlm par le biais de la procédure dite de « VEFA Hlm » (vente en l’état futur d’achèvement à des organismes Hlm). Concrètement, cette procédure se traduit dans la majorité des cas par la réalisation d’opérations qu’il est possible de qualifier de « mixtes », dans lesquelles un même bâtiment abrite des logements locatifs sociaux et des logements en accession à la propriété.

Nous discutons les modalités et les effets de cette mutation. En particulier, nous nous intéressons à la mesure dans laquelle elle implique une recomposition du paysage des opérateurs chargés de la production urbaine. Nous nous appuyons pour ce faire sur le croisement de deux enquêtes par entretien menées par chacun des auteurs en Île-de-France, auprès de salariés de promoteurs immobiliers et d’organismes Hlm ainsi que d’élus locaux. La première a été réalisée au milieu des années 2000 et la seconde au début des années 2010. Nous analysons en particulier quatre opérations immobilières réalisées récemment par des promoteurs immobiliers et abritant des logements locatifs sociaux.

Après avoir évoqué le développement du recours à la VEFA Hlm, nous montrons que la production de logements sociaux par des promoteurs immobiliers a des effets importants à au moins trois niveaux. En premier lieu, elle joue un rôle central dans l’évolution des pratiques professionnelles des promoteurs immobiliers et des organismes Hlm. Elle signale en particulier un abaissement des frontières entre ces deux secteurs de la production du logement en France : jusque dans les années 2000, promoteurs immobiliers et organismes Hlm avaient en effet tendance à s’ignorer, notamment parce qu’ils mobilisaient des circuits de financement différents et visaient différents publics. La VEFA Hlm conduit à un rapprochement de leurs modes de faire, ainsi qu’au développement entre eux de relations nouvelles, qui peuvent relever de la collaboration ou de la négociation mais aussi, dans certains cas, de la mise en compétition.

En second lieu, nous discutons le rôle de la VEFA Hlm dans les évolutions de la façon dont les pouvoirs publics locaux régulent la production de logements. Deux éléments apparaissent saillants de ce point de vue. La VEFA Hlm semble d’abord être l’une des principales conséquences opérationnelles de l’injonction à la mixité sociale, interprétée comme devant aboutir au rapprochement dans l’espace de logements ayant des statuts d’occupation différents. Le dispositif est aussi une illustration de la capacité des acteurs locaux à construire, notamment dans des contextes où le marché immobilier est dit « tendu » et l’accès au foncier complexe, des solutions nouvelles : la VEFA Hlm a en effet été mise en œuvre localement, pour la réalisation d’opérations complexes, avant d’être explicitement reconnue et encadrée juridiquement à l’échelle nationale.

En troisième lieu, nous apportons des pistes de réflexion quant aux effets urbains et sociaux de la production d’opérations mixtes par le biais de la VEFA Hlm. Nous présentons en particulier la diversité des solutions architecturales retenues pour intégrer, dans un même bâtiment, les différents types de logements. Nous montrons que, d’une part, une séparation plus ou moins nette est généralement maintenue entre logements sociaux et logements en accession à la propriété, mais que, d’autre part, des espaces communs existent, ce qui pose la question des modalités de leur gestion et de leurs usages partagés.

Ainsi, l’article illustre la façon dont l’injonction à la mixité sociale, relativement abstraite, et des mutations sectorielles, généralement considérées comme techniques, peuvent néanmoins avoir des conséquences concrètes importantes, à la fois pour les acteurs professionnels et les usagers de la ville.